Долевое право собственности

Продажа доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Налоговые последствия.

Уважаемые коллеги, поводом для написания настоящей статьи стало обращение знакомого юриста, с просьбой помочь разобраться в применении имущественного налогового вычета при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
В 2014 г. он готовил договор купли-продажи квартиры. Брат и сестра получили в порядке наследования, в собственность по ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. По договору купли-продажи квартиры брат и сестра продали свои доли, т.е. квартира продавалась как единый объект. Своими долями они владели менее трех лет. В этом же году брат покупает для себя новую квартиру.
После окончания налогового периода, квартира была продана в 2014 г., один из продавцов (брат) подал в инспекцию налоговую декларацию 3-НДФЛ и заявил имущественный налоговый вычет при продажи своей доли в размере 1000000 руб. и налоговый имущественный вычет в связи с покупкой квартиры. Налоговый орган не согласился с налогоплательщиком, заставил исправить налоговую декларацию и указать налоговый имущественный вычет при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 500000 руб., т.е. вычет пропорционально проданной доли.
Подпунктом 3 п. 2 ст. 220 НК РФ определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Минфин РФ говорит, что данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 г. № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
Позиция Минфина, что в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности (когда объектом договора купли-продажи является квартира целиком), имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям (письма Минфина России от 09.08.2013 № 03-04-05/32299, от 10.07.2013 № 03-04-05/26832, от 17.02.2012 № 03-04-05/7, от 20.02.2015 № 03-04-05/8142, от 22.07.2014 г. № 03-04-05/35799, от 07.04.2014 № 03-04-05/15486), письмо ФНС России от 26.02.2013 № ЕД-3-3/650@.
В письмах Минфина от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, от 4 июля 2013 г. № 03-04-05/25609, от 27 июня 2013 г. № 03-04-05/24491, от 13 мая 2015 г. № 03-04-05/27258 и ФНС России от 25 июня 2013 г. № ЕД-4-3/13578@, от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611@, от 22.04.2015 г. № БС-4-11/6911@, от 05.06.2013 г. № ЕД-3-3/2005@ говориться, что, в случае если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев, в сумме, не превышающей 1000000 руб.
В разъяснениях Минфина России и ФНС (письмо ФНС России от 20 декабря 2012 г. № ЕД-4-3/21744@ «О налогообложении доходов физических лиц», от 5 июня 2012 г. № ЕД-3-3/1985@ «Об имущественном налоговом вычете», письмо Минфина России от 07 марта 2008 г. № 03-04-05-01/60) указывается, что налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в сумме до 1000000 руб. при продаже доли в жилом помещении, только выделенной в натуре. При этом под долей квартиры (комнаты) в данном случае следует понимать часть жилого объекта, являющуюся самостоятельным объектом договора купли-продажи со стороны продавца, а не долю в праве собственности на имущество.
В Определении от 22.12.2014 N 306-КГ14-2867 Верховный Суд РФ указал: если у нескольких налогоплательщиков имеется по доле в праве собственности на квартиру, которая принадлежит им менее трех лет, и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает в роли продавца своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.
Письмом ФНС России от 17 июля 2015 г. № СА-4-7/12693@ «Об обзоре судебных актов, вынесенных Верховным судом РФ по вопросам налогообложения за период 2014 г. и первое полугодие 2015 г.» данное Определение Верховного Суда РФ рекомендовано нижестоящим налоговым органам для использования в работе.
Несмотря на то, что с момента принятия данного Определения Верховного Суда РФ 22.12.2014 г. № 306-КГ14-2867 прошло больше года, ссылку на применение судами общей юрисдикции этого определение я нашел только один раз (Апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 10 июля 2015 г. по делу № 33-2013/2015).
В данном деле налогоплательщик продал ¼ доли в праве общей долевой собственности квартиры по договору купли-продажи недвижимости. Предметом данного договора являлась купля-продажа квартиры, состоящая из двух комнат, которая принадлежала на праве собственности двум людям: Ж (1/2 доли) и Б. (1/4). Из договора купли-продажи недвижимости усматривалось, что между собственниками долей было установлено соглашение о продаже своих долей в квартире.
Также предусмотрено распределение денежных средств, полученных от ее реализации пропорционально долям в праве собственности. Налогоплательщик хотел воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1000000 руб., так как продал свою ¼ долю как самостоятельный объект права по договору купли-продажи недвижимости. Налоговый орган не согласился с позицией налогоплательщика, доначислил налог, пени и привлек к налоговой ответственности по ст. 122 НК РФ.
В суде представитель налогоплательщика ссылался на позицию Верховного Суда Российской Федерации и письмо ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@, настаивает на том, что по договору купли-продажи недвижимости был продан объект права собственности — 1/4 доля квартиры. Согласно условиям договора налогоплательщик выступал самостоятельным продавцом своего индивидуального права собственности — 1/4 доли квартиры, что подтверждается отдельным свидетельством о государственной регистрации права собственности на эту долю, а также отдельной ценой в договоре в отношении принадлежащего объекта индивидуального права собственности — 1/4 доли квартиры.
Суд не согласились с доводами налогоплательщика по следующим основаниям. На основании подп. 3 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Исходя из положений ч, 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К указанным объектам относятся, в частности, жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей.
В соответствии с ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с ч. ч. 1,2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Из приведенных выше положений закона в их логической взаимосвязи следует, что под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности на объект в данном случае недвижимого имущества — жилой дом.Таким образом, под долей, как самостоятельным объектом купли-продажи, в силу закона понимается часть жилого дома, выделенную в натуре (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством).
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года N 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации».
Также суд указал, что из содержания договора купли-продажи недвижимости следует, что продавцами имела место реализация имущества в виде квартиры как единого объекта, находящегося в собственности нескольких совладельцев. Доказательств того, что доля Б. в праве общей долевой собственности на квартиру была выделена в натуре, не представлено.
Исходя из указанных выше норм права, размер имущественного налогового вычета, который исчисляется в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (то есть не превышает в целом 1 000 000 рублей), распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Соответственно Б. являвшаяся собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности, имеет право получить 1/4 долю имущественного налогового вычета, то есть 1/4 от 1 000 000 рублей, что составляет 250000 рублей.
Вопреки доводам жалобы положения ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности предоставления каждому участнику долевой собственности имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей, поскольку такой вычет распределяется между участниками долевой собственности.
Ссылка Б. на определение судьи Верховного суда Российской Федерации от 22.12.2014 N 306-КГ14-2867 по конкретному делу не опровергает фактических обстоятельств дела установленных судом первой инстанции и мотивов принятого им решения, поскольку выводы, изложенные в указанном определении, основаны на анализе иных фактических обстоятельств дела.
Кроме того, указанное определение в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициального значения по данному делу не имеет.
Поэтому в целях уменьшения налоговых рисков я бы рекомендовал гражданам, которые не являются ИП продавать доли в праве общей долевой собственности для получения имущественного налогового вычета в размере 1000000 руб. по отдельному договору. Так как Определение Верховного Суда РФ 22.12.2014 г. № 306-КГ14-2867 было принято судьей судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ и неясно будут ли им руководствоваться в своей практике суды общей юрисдикции.

Что такое долевая собственность и общая долевая собственность

Обычно общая собственность появляется по отношению к вещи, которую нельзя разъять. Ею может быть конструктивно цельный механизм, например, трактор. Неразрывные отношения возникают при владении домом; нераздельным может оказаться бизнес – торговая точка. Объект общей собственности может функционально состоят из нескольких независимых частей, но приобрести признаки неделимости в результате заключения контракта собственниками.

Закон требует юридического закрепления за каждым владельцем принадлежащего ему права на дробную часть имущества – долю. О долевой собственности говорят, когда между участниками общей собственности существуют договорные отношения.

Случаи, когда общая собственность может быть совместной, т.е. такой, в которой доли не выделены, предусмотрены отдельными федеральными законами.

Две законодательных нормы предусматривают такие случаи:

  1. Семейный кодекс (пункт 1, статья 34) – для супружеских пар;
  2. Гражданский кодекс (пункт 1, статья 257) – для крестьянских хозяйств.

Принципы долевого деления

Доля в собственности на какую-либо вещь не означает владение ее конкретной физической частью. Закон гласит, что доля сособственника – это его право на данную вещь. При этом все участники собственности имеют право на всю вещь в целом.

Если на момент приобретения доля каждого совладельца не была оговорена, то при делении они будут одинаковыми. Размер долей каждого участника может различаться, если это условие должным образом зафиксировано в соответствующем документе – договоре, решении суда, свидетельстве о праве на наследство, приватизационном сертификате.

Все участники обладают равными правами относительно пользования предметом собственности. Решения, которые влекут за собой изменение правового статуса имущества или его стоимости должны сообща приниматься всеми лицами, обладающими правом собственности.

Независимо от соотношения долей, все совладельцы имеют равные количества голосов.

Соотношения долей каждого совладельца могут изменяться в процессе пользования общей вещью. Основанием могут стать улучшения вещи, проведенные одним из сособственников в процессе длительного пользования имуществом. Для того чтобы вклад участника собственности в улучшение характеристик вещи привел к изменению соотношения долей, стороны должны договориться об этом заранее.

При долевой собственности каждая сторона имеет право как на распоряжение имуществом, так на владение и на пользование им. В процессе потребления вещи возможны ситуации, когда ее реальная часть, доставшейся одному из совладельцев, не соответствует долевому соотношению. Подобные случаи должны утрясаться в ходе переговоров, при этом вполне возможны компромиссы. Например: тот сособственник, который имеет большую долю, но вынужден проживать в меньшей комнате совместного дома, будет в меньшем объеме оплачивать текущие расходы.

Каждая сторона может потребовать реального дележа общего пирога. Если этот процесс поддерживается всеми сторонами, он называется разделом, если только одним лицом, то – выделом. Деление имущества производится на пропорциональной основе, в соответствии с зафиксированными размерами долей.

Когда объект собственности можно реально разделить без потери его потребительских свойств, из него выделяют необходимую часть в размере доли выделившегося. Сложнее, когда реальный раздел может привести к разрушению вещи. В этом случае собственники могут договориться о компенсационных выплатах. Если соглашение невозможно, имущество продается, а вырученные средства распределяются по долевому принципу.

«Собственность обязывает…»

Отток населения из малых городов, связанный, как известно, с экономическими трудностями, вынудил местные власти пойти на так называемую оптимизацию жилищного фонда: оставшихся граждан по инициативе акиматов стали переселять в брошенные квартиры. В последнее время на почве этого «почина» родился целый вал жилищных споров, связанных с желанием прежних собственников восстановить утраченное право на жилье. И надо сказать, что по действующему законодательству такие споры решаются преимущественно в пользу собственника. При этом возникает немало вопросов о бремени расходов, легших на плечи жильцов, и ответственности акиматов, своевременно не подкрепивших переселение адекватными организационно-правовыми процедурами.

В связи с противоречиями, возникающими при разрешении подобных споров, Верховный суд разработал проект нормативного постановления, который в минувший четверг обсуждался на расширенном пленуме.

В целом по республике, отметил председатель Верховного суда Кайрат Мами, судебная практика складывается в соответствии с законом и направлена на защиту прав и интересов собственников жилья. Вместе с тем положение закона о возможности признания брошенного жилья бесхозяйным с последующей передачей его в коммунальную собственность либо другим гражданам свидетельствует о том, что имущественное право не есть неограниченная привилегия. Подкрепляет сказанное и конституционный постулат о том, что «собственность обязывает, и пользование ею должно одновременно служить общественному благу».

Главная причина возникших конфликтов, по мнению члена научно-консультативного совета Урдагали Ихсанова, это стремительный рост цен на жилье. Ученый привел в пример тривиальное наследственное дело, с материалами которого ему довелось недавно познакомиться. Наследство, состоявшее из однокомнатной квартиры в Астане, открылось в 1995 году. В то время близкие родственники особого интереса к имуществу наследодателя не проявили. А лет через пять возникли невесть откуда взявшиеся наследники, и вокруг этой квартиры разыгрались такие страсти, что дело, по всей видимости, дойдет до Верховного суда.

Подобная ситуация наблюдается и по брошенному жилью, на которое теперь появился повышенный спрос. При этом, как правило, споры возникают лишь по восстановленным и сохранившимся квартирам.

Выступившая на пленуме заведующая государственно-правовым отделом аппарата акима Костанайской области Анна Постовая пояснила, что оптимизация жилищного фонда была вынужденной мерой. Этот шаг позволил обеспечить дома теплом, водой и электроэнергией и пережить кризисный период. В результате оптимизации жилищного фонда из 214 домов, подключенных к инженерным сетям, на обслуживании коммунальщиков осталось 113. Экономическую целесообразность такого шага Анна Григорьевна проиллюстрировала следующими данными. До оптимизации приходилось расходовать 60 тысяч тонн мазута, в последующем хватало и 25.

С обоснованием основных положений проекта нормативного постановления на пленуме выступила судья Верховного суда Марзия Балтабай. Она вынуждена была признать, что суды продолжают рассматривать дела этой категории не совсем единообразно. В основном, пояснила разработчик проекта, подобные дела подразделяются на три подвида. Иски собственников о выселении граждан, занявших их жилище, заявления акимов о признании квартир бесхозяйными и передаче их в коммунальную собственность, а также иски о признании права собственности на жилье в силу давности приобретения. Кстати, последнее право возникает при добросовестном и непрерывном владении недвижимым имуществом в течение 15 лет. Дела же о передаче жилища в коммунальную собственность по представлениям акимов происходят по классической форме, закрепленной в законодательстве. Выявляется брошенное жилье, ставится на учет в центре по недвижимости и по истечении годичного срока иск акимата может быть удовлетворен. Однако, как подчеркнула М. Балтабай, некоторые судьи умудрялись даже при соблюдении предусмотренной законом процедуры пересматривать эти дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Анализ показывает, что зачастую брошенные квартиры предоставлялись гражданам без постановки их на учет и соблюдения предусмотренного законом годичного срока. Квартиры выделяли как нуждавшимся в жилье очередникам, так и лицам, не имевшим на это права. По сути, акиматы сталкивали в суде собственников и граждан, вселившихся в квартиры по их распоряжению. Большую озабоченность, подчеркнула М. Балтабай, вызывает выселение граждан из квартир. В таких случаях необходимо исследовать все обстоятельства. И если гражданин состоял на учете в акимате, то суды однозначно должны принимать решение об их выселении в соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях», которым в таких случаях предоставление жилья возлагается на исполнительный орган.

Также участники пленума обратили внимание на существующий пробел в законодательстве. В мае 2005 года в Гражданский кодекс РК внесено изменение, согласно которому передача частного жилья в государственную собственность определяется правилами Правительства. Но они до сих пор не разработаны.

Вывод один: при разрешении подобных споров необходимо учитывать все нюансы правоотношений, возникающих между акиматами, собственниками жилья, гражданами, вселившимися в брошенные квартиры, коммунальными и налоговыми службами.

С учетом поступивших дополнений, уточнений и замечаний проект нормативного постановления будет доработан, отредактирован и опубликован в печати.

Татьяна БРЕДИХИНА

г. Астана

Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

Оставьте комментарий