Как оценить квартиру

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/»бизнес»/»элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке. > Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).
Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru () или SOB.ru ().

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

♦ К слову о корректировке цены ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска. То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

— Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

Факторы для рыночной оценки квартиры

Стоимость недвижимости зависит от рыночных характеристик. Определяющие цену факторы можно увидеть в большинстве объявлений о продаже квартир.

Риелторы проводят экспресс-оценку по трем факторам: месторасположение, тип дома и площадь квартиры. Данные показатели в большей степени влияют на цену, остальные – ускоряют продажу, то есть делают недвижимость ликвидной.

Расположение Городские районы или участки отличаются по престижу, развитости инфраструктуры, социальной среде и т.д. Например, если квартира в центре города, то сравнивать ее необходимо с аналогичными вариантами, расположенными в данном районе.
Стоит учесть особенности расположения внутри района, например, рядом с парком, метро, торговым центром, шумными барами или психиатрической клиникой.
Тип недвижимости
  • класс недвижимости «эконом», «бизнес» или «элитный»;
  • дом построен по типовому или уникальному проекту;
  • основной материал – панель, монолит, кирпич;
  • новый или устаревший.
Площадь и планировка Значение имеет общая площадь и жилая, особенно площадь кухни. Учитывается количество комнат, их размер, расположение, высота потолков, наличие балкона и т.д.
Вид из окон Уникальный пейзаж позволяет поднять ценник. Например, при наличии вида на море цена поднимается на 10-20%.
Этаж Средние этажи домов, как правило, оцениваются одинаково. Снижение цены происходит при продаже жилья на первом и последнем этаже. Причем зависимость стоимости от этажа не прослеживается в цене элитной недвижимости.
Придомовая инфраструктура Стоимость поднимается при наличии охраны, огороженной территории, поземной автостоянки, спортивного комплекса и т.д.
Ремонт и состояние Если квартира «убита» и требует покраски, ремонта коммуникаций и сантехники, замены пола, то цену придется сильно сбросить.
Прибавить к стоимости 5-10% позволит простой косметический ремонт.

Хороший ремонт — это дополнительный стимул для покупки. Но ремонтные затраты бессмысленно включать в цену. С помощью продажи не окупить дорогой дизайнерский ремонт. Но есть исключения, например, наличие встроенной кухни.

Кроме вышеперечисленных факторов, на ликвидность влияет сложность сделки и набор документов.

Анализ выборки и установление диапазона цен

На основе собранной выборки произвести следующие действия:

  • вычислить среднеарифметическую стоимость жилья в данном районе (сложить цены на все объекты и поделить на их количество);
  • по каждой квартире рассчитать среднюю цену за квадратный метр (стоимость поделить на площадь);
  • выбрать характеристики нашей квартиры, которые увеличивают или снижают цену на 5-15%.

Например, просторная планировка, живописный вид из окон, высокие потолки, качественный ремонт позволяют поднять стоимость на 5-10%. Желательно брать факторы, которых нет у большинства конкурентов. И наоборот, цена снижается на 10-15% при отсутствии ремонта и наличии шумной магистрали, железной дороги за окном.

Расчетная таблица без учета индивидуальных характеристик квартиры (факторов) может выглядеть примерно так:

Показатели Квартира 1 Кв. 2 Кв. 3 Кв. 4 Кв. 5
Цена квартиры, руб. 8599000 8163000 8755000 8571000 9194000
Состояние рынка на дату анализа Умеренный рост
Поправка на уторговывание 2%
Цена предложения с учетом торга, руб. 8427000 8000000 8580000 8400000 9010000
Общая площадь, кв.м. 53 50 52 50 53
Стоимость 1 кв.м., руб. 159000 160000 165000 168000 170000
Среднее значение стоимости 1. кв.м. по всем квартирам, руб. (159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400
Общая площадь оцениваемой квартиры, кв.м. 50
Рыночная стоимость квартиры, руб. 164400×50=8220000

В таблицу включена поправка на уторговывание – это возможная скидка, которая дается в процессе торга. Самостоятельно установить ее достаточно сложно, но можно узнать у местных риэлторов. Размер скидки зависит от состояния рынка. Например, в кризисное время, когда ожидается еще большее падение цен, уступка в процессе торга может быть значительной 10-15%.

Рекомендуется, позвонить нескольким продавцам. Это позволит установить «реальные» ли это квартиры, а не реклама агентств. Кроме того, можно задать вопросы о характеристиках недвижимости, влияющих на цену. Личный осмотр нескольких квартир поможет понять, как формируются цены на рынке.

Контрольная проверка и корректировка цен

Для оценки достоверности полученного ценового диапазона выполняется проверка. Для этого надо выбрать 3-4 риэлтерских агентства. Проконсультироваться по телефону многие из них предлагают бесплатно. Назвать ключевые характеристики квартиры и попросить определить цену.

Стоимость не должна быть сильно завышена. Недобросовестные агенты так заманивают клиентов. Стоит помнить, что мнение риэлторов – это приблизительная оценка. Точную стоимость дает только рынок.

Для контрольной проверки можно использовать онлайн-калькуляторы для оценки квартир, но они имеют высокую погрешность до 1-2 миллионов рублей. Более достоверны средние статистические данные ценового анализа онлайн-сервисов по продаже недвижимости.

Корректировка стоимости проводится в процессе наблюдения за рынком. С учетом мнений покупателей, количества звонков, задаваемых вопросов можно снижать или увеличивать цену. При этом стоит учитывать состояние рынка.

Самостоятельный анализ позволяет выявить приблизительный диапазон цен на квартиры, близкие по характеристикам. В процессе продажи рынок скорректирует все неточности оценки.

Прочтите также: Как продать квартиру быстро и выгодно: пошаговая инструкция самостоятельной продажи

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее. Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним. Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго. Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей. Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов. Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками. Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов. Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья. Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%. Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры. У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация. Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое. Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта. Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро. Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам. Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы. Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости. Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект. Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Аналитика

Оценка квартиры

Одной из самых распространенных задач при работе с недвижимостью является оценка стоимости квартиры, комнаты или доли. Официальным документом при этом является отчет, который подготавливают эксперты. Он нужен, если необходима справка о стоимости недвижимости на запрос кредитного отдела банка, суда или другого государственного учреждения.

Важные факторы

Если проводится независимая оценка квартиры, то обязательно учитываются все факторы, влияющие на ее стоимость. К ним можно отнести: тип дома и его местоположение, количество комнат, жилая это площадь или нежилая, этаж, обеспеченность транспортом, планировка, состояние комнат, требуют ли помещения ремонта или нет и т.д.

Сегодня часто заказывается кадастровая оценка квартиры: Нижний Новгород – большой и старинный город, а это значит, что в нем есть как дома старой планировки и застройки. Все они имеют различную планировку, соответственно – разную стоимость. Например, оценка двухкомнатной квартиры будет кардинально отличаться от работы с однокомнатной, даже если они будут находиться в одном и том же микрорайоне.

Кого больше всего интересует, сколько стоит независимая оценка квартиры, кто чаще всего обращается за помощью к экспертам? Это те люди, которым необходимо оформить кредит под залог имущества, при совершении сделки покупки/продажи, сдачи комнат или другой недвижимости в аренду, при вступлении в права наследства, а также при наличии какого-либо имущественного спора и для страхования недвижимости.

Можно ли выполнить все самостоятельно?

Можно ли оценить квартиру в Нижнем Новгороде самостоятельно? Можно, но зачем это делать, если есть специалисты компании «Независимое Экспертное Бюро», которые в самые короткие сроки помогут Вам с решением любых вопросов. Особенно это важно, если необходима оценка квартиры при оформлении наследства. Специалисты компании компетентно проконсультируют по всем вопросам, которые касаются конкретно взятой ситуации. Для того чтобы эксперты могли компетентно оценить недвижимость, необходимо предоставить весь необходимый пакет документов. Состав пакета будет зависеть от поставленных перед специалистом целей и задач.

Оценка в вопросах и ответах

  1. Как происходит и сколько стоит оценка квартиры?

Для начала обязательно с клиентом обсуждаются все задачи проведения оценки. Потом составляется договор о предоставлении услуг, собирается вся информация и документация, предварительно осматривается объект. Далее проводятся все необходимые расчеты и составляется отчет, который предоставляется заказчику.

  1. Какие необходимы документы чтобы была проведена независимая экспертиза квартиры?

Необходимы:

свидетельство о регистрации права собственности на жилье;

правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, справка о выплате пая и др.);

документы БТИ (технический и кадастровый паспорт или справка о технических характеристиках недвижимости).

Все документы предоставляются в копиях. Если справка необходим для ипотеки, то предоставляется план объекта.

Оценка квартиры в Нижнем Новгороде: когда и зачем она нужна и куда за ней обращаться

Одной из самых востребованных услуг в сфере недвижимости является оценка жилого помещения (квартиры или комнаты). Но до сих пор немногие знают, в каких случаях она может понадобиться и куда обратиться, когда возникает необходимость в данной процедуре. Между тем оценка часто является обязательным условием при совершении сделок с недвижимостью, а порой она весьма желательна просто для того, чтобы соблюсти законные интересы клиента.

— Оценка жилой недвижимости обязательна при получении в банке ипотечного кредита, а также при разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть, например, в процессе расторжения брака или при составлении брачного договора. Кроме того, она понадобится при вступлении в права наследства или если вы решите застраховать квартиру, — комментирует юрист независимой консалтинговой компании Нижнего Новгорода Марина Белкова. — Во всех этих случаях к оценщику предъявляются строгие требования, без соблюдения которых оценку могут признать недействительной. В их число входят:

— описание объекта,

— указание способа проведения оценки,

— подробные сведения о специалисте, проводящем оценку, и об организации, членом которой он является,

— информация о страховании гражданской ответственности оценщика,

— информация о применяемых стандартах оценки.

— Также профессиональная оценка может уберечь вас от финансовых потерь даже тогда, когда, казалось бы, без нее можно обойтись. — Например, при купле-продаже квартиры — ведь от объективной рыночной оценки стоимости жилья будет зависеть, какую сумму в конечном итоге вы заплатите как покупатель или получите как продавец. Кроме того, оценка пригодится, если вашему жилью будет нанесен ущерб (при пожаре, затоплении и т.д.) — для определения размера компенсации.

Но многие по старинке продолжают обращаться не к профессиональным оценщикам, а в кадастровую палату, БТИ или к риэлторам.

— При сделках с недвижимостью требуется определение именно рыночной стоимости жилья. — Цена квартиры по БТИ, как правило, ниже рыночной, а в кадастровой палате укажут кадастровую стоимость, которая на деле может оказаться завышенной. Если вы решили продать или купить квартиру и обращаетесь к риэлторам, то реальная цена жилья может быть занижена или завышена в их интересах — и в обоих случаях финансовые потери с вашей стороны неизбежны. Поэтому если встал вопрос об оценке квартиры, то лучше обращаться в независимые оценочные компании, которые являются незаинтересованной стороной и могут предоставить объективные и честные результаты.

Для того чтобы заказать профессиональную оценку квартиры, нужны следующие документы:

— документы о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.);

— технический паспорт помещения, выданный БТИ (поэтажный план, экспликация);

— фотографии оцениваемого объекта (но возможен и выезд специалиста на место);

— паспорт заказчика.

После проведения оценки вам предоставляется отчет — подробный документ, который должен отражать цели проведения оценки, сведения о заказчике и исполнителе, технико-эксплуатационные и физические характеристики объекта, аналитические данные рынка недвижимости и окончательный расчет оценки квартиры.

Как определить стоимость квартиры, рыночную цену

Определение рыночной стоимости квартиры, одно из важных условий, успешной продажи.

Рыночная стоимость квартиры — это наиболее вероятная цена, по которой квартира будет продана на открытом, конкурентном рынке, где имеется достаточно большое количество продавцов и покупателей.

Самый популярный и простой способ определения стоимости квартиры — «Рыночный метод» или «Сравнительный метод».

Такой метод является наиболее популярным, широко применяемым методом оценки квартиры иногда и другой недвижимости.

Вы сможете определить стоимость квартиры, по аналогичным предложениям на рынке недвижимости, выбрав из предложенных вариантов наиболее схожие с вашей квартирой. Для формирования цены, необходимо учитывать все моменты, о которых написано ниже.

Из выставленных на продажу квартир, выбираем наиболее схожие варианты с вашей квартирой, по перечисленным ниже параметрам.

Место нахождение: в том же районе, квартале, улице, доме.

Расположение квартиры: этаж, без тамбура, с тамбуром на сколько квартир, расположение квартиры в доме, вид из окна так-же очень важен.

Тип строения: материал стен, год постройки, (сталинка, хрущевка, современная планировка, малогабаритная квартира, стандартная, брежневка, и т.д.)

Площадь квартиры: количество комнат, общая, жилая, кухня, ванная комната, туалет, балкон, лоджия, другие помещения.

Состояние квартиры: требует ремонта, не требует ремонта, окна, двери, коммуникации — (трубы,, отопление электропроводка), напольное покрытие и многое другое влияет на цену квартиры.

Другой важный критерий, «сравнительного метода» оценки недвижимости — цена за квадратный метр площади недвижимости. Чтобы рассчитать стоимость квадратного метра , нужно разделить стоимость продажи на квадратные метры площади, аналогичной недвижимости. При этом не забывайте сравнить характеристики объекта в целом.

После выбора максимально похожих вариантов, вам необходимо обратить внимание на состояние каждой квартиры. Состояние квартиры играет огромную роль в формировании цены. От качества строительных материалов, строительных работ зависит стоимость ремонта квартиры. Но иногда бывает так, что дорогостоящий ремонт квартиры, при её продаже с трудом окупает затраченные средства.

Обратите внимание на сроки продажи квартир…

За какой срок продали данную квартиру, и по какой конечной цене её «отдали». (Предлагали по одной цене, продали дороже или дешевле.)

Полученный список квартир покажет, сколько у вас конкурентов, как долго они продают свои квартиры есть ли спрос и какой,- на данный вид жилья. Все эти выводы отразятся на стоимости вашей квартиры.

Профессиональная, независимая оценка квартиры.

Покупатель.

Решение о покупке квартиры, покупатель принимает исходя из выбора лучшего предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что покупатель принимает своё решение о покупке квартиры, под действием эмоций…

Вы можете повлиять на эмоции потенциального покупателя различными приёмами.

Определить стоимость аренды.

Определение рыночной стоимости квартиры.

Выбор аналогичных квартирВ большинстве случаев, в стоимость квартиры входит комиссия агентства недвижимости. Как правило, комиссия за риэлторские услуги, составляет 1 — 5% от стоимости недвижимости.

У разных агентств недвижимости цена может отличатся, но большинство из них стараются не выделятся. Редкие агентства по недвижимости и риэлторы пользуются фиксированной ценой комиссии.

На размер комиссии, может влиять сложность сделки.

По цене ниже рыночной стоимости, квартиру вы сможете продать быстро. Но есть ли смысл? По завышенной цене вы будете продавать очень долго. Можно дождаться момента, когда вашу стоимость съест инфляция или рост на рынке недвижимости достигнет запрашиваемой цены. Если на рынке недвижимости выставлено в продажу несколько аналогичных квартир как ваша, найти покупателя, желающего купить квартиру выше рыночной цены будет сложно, практически невозможно.

Обычно, продавец с завышенной ценой на квартиру, помогает продавать выгодно и быстро другим участникам рынка так называемым «конкурентам», с аналогичными квартирами.

Если у вас в процессе продажи квартиры появится сосед с завышенной ценой на свою квартиру, это пойдет вам только на пользу.

В 99% случаев, в стоимость недвижимости заложена определенная сумма на торг.

Срочные продажи квартир встречаются реже. Обычно для быстрого привлечения потенциального покупателя, «продавец» немного снижает стоимость квартиры.

Квартиры требующие ремонта, теряют в цене и стоят дешевле квартир с ремонтом.

В любом случае, покупатель, отдаст свое предпочтение самому выгодному на его взгляд варианту, по цене и качеству.

Опираясь на все описанные моменты, вы сможете определить «рыночную стоимость» вашей квартиры. Если же у вас возникнут вопросы, на любой стадии вы всегда сможете довести дело до конца, обратившись к нам за помощью. Мы поможем вам выгодно продать и купить недвижимость в Нижнем Новгороде.

Стоимость недвижимости — это лишь один пункт в договоре. При сделке с недвижимостью, по мимо стоимости недвижимости, рассматриваются и другие не менее важные моменты. Иногда их просто упускают.

Оставьте комментарий